Податок на нерухомість 2026: скільки платити за квартиру і будинок, пільгова площа і калькулятор

Податок на нерухомість у 2026 році фізичні особи платять за 2025 рік: податкова надсилає податкове повідомлення-рішення до 1 липня 2026 року, а сплатити його треба протягом 60 днів з дня вручення. Якщо житло не здається в оренду і не надто велике, податок рахують лише з площі понад 60 кв. м для квартир, 120 кв. м для будинків і 180 кв. м, якщо у вас є і квартира, і будинок. Ставку встановлює громада, але не більше 1,5% мінімальної зарплати за 1 кв. м: за 2025 рік це до 120 грн, за 2026 рік до 129,705 грн. Власник квартири 80 кв. м за найбільшою ставкою сплатить за 2025 рік 2 400 грн.

Актуальність: перевірено 26 жовтня 2026 року за статтею 266 Податкового кодексу України і роз’ясненнями Державної податкової служби 2025-2026 років.

Скільки платити: приклади

Формула для житла фізичної особи за повний рік, якщо пільга діє: (загальна площа мінус пільгова площа, але не менше нуля) × ставка громади у відсотках ÷ 100 × мінімальна зарплата на 1 січня року, за який рахують податок; надбавку за велике житло додають окремо. Мінімальна зарплата на 1 січня 2025 року становила 8 000 грн, на 1 січня 2026 року 8 647 грн. У таблиці податок за 2025 рік за найбільшою ставкою 1,5%, тобто 120 грн за 1 кв. м.

Ставка 1,5% у таблиці не обов’язково ваша: кожна громада встановлює свою, і вона може різнитися для квартир, будинків і різних районів. Наприклад, у Києві рішенням Київради від 30.01.2025 №24/10491 для житлових будинків встановлено найбільшу ставку 1,5%. Якщо ваша громада встановила меншу ставку, податок з площі пропорційно менший: за ставки 0,5% він утричі нижчий, а надбавка 25 000 грн за велике житло не змінюється. За 2026 рік за тієї самої ставки податок з площі приблизно на 8% вищий, бо зросла мінімальна зарплата: за квартиру 80 кв. м це 2 594,10 грн. Надбавка 25 000 грн не зростає.

Пільгова площа: як вона працює

• Один раз на рік. 60 кв. м для квартир діє незалежно від кількості квартир, 120 кв. м для будинків теж. Якщо квартир дві, їхні площі додають і віднімають 60 кв. м один раз.
• Квартира і будинок разом. Тоді від сумарної площі віднімають 180 кв. м.
• Розподіл між об’єктами. Податок з кількох об’єктів податкова розподіляє пропорційно площі кожного, тож пільгова площа ділиться між ними. Для кожного об’єкта беруть ставку громади, де він розташований.
• Частки. Якщо ви власник частки, платите лише за свою частку. Якщо квартира у спільній сумісній власності (наприклад, подружжя) і не поділена в натурі, платником є один із власників за їхньою згодою, якщо інше не встановив суд.
• Додаткові пільги громади. Сільська, селищна чи міська рада може встановити свої пільги для фізичних осіб, виходячи з майнового стану і рівня доходів. Їх шукайте в рішенні вашої ради про місцеві податки.

Коли пільгова площа не діє зовсім. За підпунктом 266.4.3 Податкового кодексу пільги не застосовують:

• якщо площа житла перевищує пільгову вп’ятеро: понад 300 кв. м квартир, 600 кв. м будинків або 900 кв. м, якщо є і квартира, і будинок. Податкова роз’яснює, що для квартир рахують сумарну площу всіх квартир у власності;
• до житла, яке власник здає в оренду, лізинг, позичку або використовує в підприємницькій діяльності.

Надбавка 25 000 грн за велике житло

Якщо у власності квартира понад 300 кв. м або будинок понад 500 кв. м, податок за рік збільшують на 25 000 грн за кожен такий об’єкт, зокрема за частку. Площі різних об’єктів для цієї надбавки не додають: дві квартири по 200 кв. м надбавки не дають, а одна квартира 310 кв. м дає. Ця надбавка діє і для юридичних осіб.

Хто не платить податок на нерухомість

За підпунктом 266.2.2 Податкового кодексу не є об’єктом оподаткування, зокрема:

• житло і нежитлові об’єкти в зонах відчуження і безумовного (обов’язкового) відселення;
• гуртожитки;
• житло, визнане рішенням сільської, селищної чи міської ради непридатним для проживання, зокрема через аварійний стан;
• житло дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківського піклування, та осіб з їх числа, а також дітей з інвалідністю, яких виховують одинокі матері (батьки): не більше одного об’єкта на дитину;
• житло багатодітних і прийомних сімей, у яких виховується п’ять і більше дітей;
• будівлі дитячих будинків сімейного типу.

Окуповані території і території бойових дій. З 1 січня 2023 року податок не нараховують і не сплачують за житлову і нежитлову нерухомість на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях, включених до переліку таких територій. Звільнення діє з першого числа місяця, з якого для території визначено початок бойових дій чи окупації, до останнього числа місяця, у якому їх завершено. Підстава: пункт 69.22 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу. Території можливих бойових дій цього звільнення не дають. Перелік територій з 2025 року веде Міністерство розвитку громад та територій (наказ №376 від 28.02.2025 зі змінами): дивіться в ньому не лише свою громаду, а й категорію території та дати початку і завершення.

Знищене житло. На період воєнного стану і до 31 грудня року, в якому його припинять або скасують, податок не нараховують і не сплачують за знищені внаслідок збройної агресії об’єкти, дані про знищення яких внесено до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій.

Пошкоджене житло. За об’єкти, пошкоджені з 2023 року так, що потребують капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, податок не нараховують з першого числа місяця, в якому пошкодження зафіксовано в реєстрі пошкодженого майна, до першого числа місяця, наступного за тим, у якому за даними реєстру об’єкт відремонтували і визнали придатним (роз’яснення ДПС, категорія 106.05). В індивідуальній податковій консультації від 20.07.2026 №4163/ІПК/99-00-04-01-04, наданій підприємству, ДПС дійшла висновку, що здача пошкодженого об’єкта в оренду позбавляє цього звільнення; якщо ви плануєте здавати пошкоджене житло, уточніть у податковій. Для житла з незначними пошкодженнями, яке підлягає поточному ремонту, автоматичного звільнення немає: до 31 грудня року, в якому припинять або скасують воєнний стан, рада чи військова адміністрація може зменшити ставку або звільнити від податку. Якщо ж рада визнала житло непридатним для проживання, воно взагалі не є об’єктом оподаткування.

Пенсіонери, учасники бойових дій, особи з інвалідністю. Окремої загальнодержавної пільги для них у статті 266 немає: вони користуються такою самою пільговою площею, як і всі. Додаткову пільгу може встановити лише ваша громада.

Гараж, комора, офіс: нежитлова нерухомість

Пільгова площа 60, 120 чи 180 кв. м стосується лише житла. Податок з нежитлових об’єктів фізичної особи рахують з загальної площі кожного об’єкта за ставкою, яку громада встановила для такого типу будівель. Чи платять за гараж і за якою ставкою, залежить від рішення вашої ради: вона встановлює ставки окремо за типами об’єктів і може дати пільги з урахуванням того, яке це майно.

Калькулятор податку на нерухомість

Оберіть рік, кількість об’єктів (до п’яти) і для кожного вкажіть тип, площу, вашу частку, ставку громади, місяці володіння, а за потреби місяці оренди і місяці, за які податок не нараховують через окупацію, бойові дії чи капітальне пошкодження. Калькулятор рахує помісячно: застосовує пільгову площу один раз, розподіляє її пропорційно площам об’єктів, які були вашими в цьому місяці, перевіряє умови з підпункту 266.4.3 і надбавку 25 000 грн. Якщо ставки громади не знаєте, залиште найбільшу, 1,5%: це верхня межа. Ставку і пільги звірте з рішенням вашої громади на відповідний рік; вони вказані і в податковому повідомленні-рішенні.

Коли і як платити

• Повідомлення. Податкова сама рахує податок для фізичних осіб за місцем вашої податкової адреси і надсилає податкове повідомлення-рішення з детальним розрахунком і реквізитами до 1 липня року, що настає за звітним: за 2025 рік до 1 липня 2026 року. Якщо ви подали заяву про бажання отримувати документи через Електронний кабінет, повідомлення надходить туди і вважається врученим у день, зазначений у квитанції про доставку; інакше його надсилають поштою.
• Де побачити. В Електронному кабінеті (вхід з кваліфікованим електронним підписом, зокрема Дія.Підписом) у розділі «ЕК для громадян»; там же в розділі «Стан розрахунків з бюджетом» можна оплатити податок карткою або за QR-кодом. Суми видно і в застосунку «Моя податкова».
• Строк сплати. 60 днів з дня вручення повідомлення.
• Куди платити. За місцем розташування кожного об’єкта: реквізити є в повідомленні, в Електронному кабінеті і на сайті податкової. У сільській і селищній місцевості можна заплатити через касу сільської чи селищної ради.
• Нова квартира. За новий об’єкт податок рахують з місяця, в якому виникло право власності. Якщо квартиру продали посеред року, продавець платить з 1 січня до початку місяця продажу, покупець з місяця, в якому набув права власності.
• Якщо повідомлення не надійшло. Обов’язок сплатити податок лишається. Але якщо податкова не надіслала повідомлення до 1 липня, вас звільняють від відповідальності за несвоєчасну сплату. Нарахувати податок за минулі роки податкова може в межах строку давності за статтею 102 Податкового кодексу: 1 095 днів з урахуванням періодів, на які закон зупиняє його перебіг.
• Штрафи. У загальному випадку, якщо не заплатити вчасно, штраф 5% погашеного боргу при затримці до 30 календарних днів і 10% при затримці понад 30 днів.

Якщо сума в повідомленні неправильна

У повідомленні мають бути адреса кожного об’єкта, його площа, ставка і надані пільги. Перевірте, чи це справді ваш об’єкт, чи правильні площа, частка, період володіння, ставка і пільгова площа. Якщо є помилка, подайте письмову заяву про звірку до податкової за своєю податковою адресою: особисто в центрі обслуговування платників або через Електронний кабінет з кваліфікованим електронним підписом, додавши документи на право власності. Якщо розбіжності підтвердяться, податкова перерахує податок і надішле нове повідомлення, а попереднє вважатиметься скасованим.

Юридичні особи

Компанії рахують податок самі станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого подають декларацію за місцезнаходженням об’єкта з розбивкою річної суми рівними частками поквартально. Сплачують авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що настає за кварталом. Пільгова площа 60, 120 і 180 кв. м для юридичних осіб не діє.

Часті запитання

Чи платять пенсіонери податок на нерухомість?

Так, пенсійний статус сам по собі не звільняє від податку: діють загальні правила, сумарна площа всіх об’єктів і обмеження пільг для житла в оренді. Перевірте в рішенні своєї ради про місцеві податки на потрібний рік, чи встановила вона пільгу для пенсіонерів.

Чи треба платити за квартиру 60 кв. м?

Ні, якщо це ваше єдине житло і ви не здаєте його в оренду, лізинг чи позичку й не використовуєте в підприємницькій діяльності: 60 кв. м повністю покриваються пільговою площею.

Хто платить за квартиру, яка є у двох власників?

При спільній частковій власності кожен платить за свою частку, і кожен має свою пільгову площу. При спільній сумісній власності без поділу в натурі платником є один із власників за їхньою згодою.

З якого часу платити за квартиру в новобудові?

З місяця, в якому виникло право власності на неї, тобто зареєстровано право власності.

Чи платять податок за квартиру на окупованій території?

Ні, за період, коли територія є в переліку тимчасово окупованих або територій активних бойових дій: з першого числа місяця початку окупації чи бойових дій до останнього числа місяця, в якому їх завершено.

Чи платять за зруйновану квартиру?

Ні, якщо дані про знищення внесено до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій. Звільнення діє на час воєнного стану і до 31 грудня року, в якому його припинять.

Квартира в одному місті, а я зареєстрований в іншому: де платити?

Розраховує податок податкова за місцем вашої реєстрації, а сплачуєте за місцем розташування квартири за реквізитами з повідомлення.

Я здаю квартиру або працюю в ній як ФОП. Чи діє пільгова площа?

Ні. До житла, яке здають в оренду, лізинг, позичку або використовують у підприємницькій діяльності, пільгова площа не застосовується, і податок рахують з усієї площі.

Що буде, якщо не заплатити?

Сума стане податковим боргом, а за затримку нарахують штраф: 5% погашеної суми при затримці до 30 днів і 10% при затримці понад 30 днів.

Де дізнатися ставку податку у своєму місті?

Вона вказана в податковому повідомленні-рішенні, у рішенні вашої ради про місцеві податки і в довіднику ставок місцевих податків на сайті податкової.

Журнал оновлень

Перевірено 26.10.2026. Ставки, пільгова площа, обмеження пільг, надбавка 25 000 грн, строки і порядок звірки звірено з текстом статті 266 Податкового кодексу України (редакція з останніми змінами законом №3603-IX); мінімальна зарплата на 1 січня 2025 і 2026 років, строк надсилання повідомлень за 2025 рік і штрафи з роз’ясненням «Дебету-Кредиту» від 15.06.2026, розмір штрафів з пунктом 124.1 Податкового кодексу; підрахунок сумарної площі квартир з роз’ясненнями ГУ ДПС у Вінницькій і Запорізькій областях 2025 року; звільнення для окупованих територій і територій бойових дій з консультацією ДПС (категорія 106.07), для знищеного майна з консультацією ДПС (категорія 106.02) і роз’ясненням ГУ ДПС у Запорізькій області від 25.08.2025, оренда пошкодженого об’єкта з індивідуальною податковою консультацією від 20.07.2026 (7eminar), ставка в Києві з повідомленнями Liga Zakon від 10.02.2025 і «Дебету-Кредиту» від 07.02.2025 (за ДПС) про рішення Київради №24/10491.

Джерела: Податковий кодекс України, стаття 266 і пункт 69.22 підрозділу 10 розділу XX, «Дебет-Кредит»: податок на нерухомість за 2025 рік, строки і штрафи, ГУ ДПС у Вінницькій області: обмеження пільг за площею, ГУ ДПС у Запорізькій області: пільга власнику кількох квартир, ДПС у Луганській області: як перевірити нарахування, Liga Zakon: Київрада оновила ставки податку на нерухомість, «Бухгалтер.UA»: консультація ДПС про знищене майно, 7eminar: пошкоджений об’єкт в оренді, «Головбух»: консультація ДПС про об’єкти на окупованих територіях.