Можно ли узаконить самовольную постройку, обычно выясняют в неудобный момент: перед продажей дома, при оформлении наследства или регистрации права. В большинстве случаев это возможно. Но путь зависит от трех обстоятельств: когда построен объект, на какой земле он стоит и соответствует ли он строительным нормам.
Что закон считает самовольной постройкой?
Признаки самовольного строительства перечислены в статье 376 Гражданского кодекса Украины. Дом, хозяйственное здание или другая недвижимость считаются самостроем, если объект:
- построен на земельном участке, который не отводили для этой цели;
- возведен без документа, дающего право выполнять строительные работы;
- построен без надлежаще утвержденного проекта;
- возведен с существенным нарушением строительных норм и правил.
Достаточно одного признака (постановление Большой Палаты Верховного Суда от 15.11.2023, дело № 916/1174/22). Тот, кто построил объект самовольно, не приобретает на него права собственности, поэтому до узаконения нельзя оформить его продажу, дарение или раздел.
Не каждая работа без разрешений создает самострой. Временные сооружения из облегченных конструкций (навесы, беседки, теплицы) и ремонт без вмешательства в несущие конструкции под эту статью не подпадают.
От чего зависит порядок узаконения самовольно построенного дома?
Прежде всего от года постройки:
- до 5 августа 1992 года: в эксплуатацию такие дома не вводят, право регистрируют по техпаспорту и документу о присвоении адреса, а там, где велся похозяйственный учет, по выписке из похозяйственной книги и документу на землю;
- с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года: действует упрощенная процедура, известная как строительная амнистия;
- после 9 апреля 2015 года: основным путем остается суд.
Для амнистии и суда важна земля: нужны право собственности на землю или право пользования ею, а целевое назначение земельного участка должно соответствовать постройке.
Как работает строительная амнистия в Украине?
Ее правовая основа: пункт 9 раздела V Закона «О регулировании градостроительной деятельности» и Порядок № 158, утвержденный приказом Минрегиона от 03.07.2018. Она охватывает индивидуальные (усадебные) жилые, садовые и дачные дома, а также хозяйственные постройки площадью до 500 м², построенные с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года, и сельскохозяйственные здания, возведенные до 12 марта 2011 года. Лимит 300 м² устарел.
Объект должен отвечать строительным нормам. Конечного срока подачи документов нет, а штрафы за строительство без разрешительных документов к заявителям по этой процедуре не применяются.
Какие документы нужны для амнистии?
Сначала проводят техническую инвентаризацию и получают технический паспорт БТИ. Для домов до 500 м² и хозяйственных построек до 100 м² техническое обследование выполняют в ходе инвентаризации и ставят отметку в техпаспорте, в остальных случаях нужен отдельный отчет о техническом обследовании.
Инвентаризацию вправе проводить только исполнитель с сертификатом, поэтому, выбирая услуги БТИ в Киеве, наличие сертификата стоит проверить в Реестре строительной деятельности.
В пакет для подачи входят:
- декларация о готовности объекта к эксплуатации;
- техпаспорт с отметкой об обследовании или отчет о техническом обследовании;
- заверенная копия документа о праве на участок;
- паспорт и идентификационный код (при подаче в ЦНАП).
Подать декларацию можно через «Дію», электронный кабинет Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕДЭССБ), ЦНАП или почтой. Рассматривают ее бесплатно в течение 10 рабочих дней, после регистрации запись появляется в Реестре строительной деятельности ЕДЭССБ. Если участок в совместной собственности, декларацию подписывают и совладельцы.
Что делать, если дом построен после 9 апреля 2015 года?
Амнистия на такие объекты не распространяется. Строительный паспорт застройки или градостроительные условия и ограничения оформляют до строительства, а не задним числом. Большая Палата Верховного Суда указывает, что самовольное строительство не может быть введено в эксплуатацию в обычном порядке (дело № 607/10858/22), а регистрация права или декларация сами по себе не устраняют его признаков (дело № 908/2388/21).
Поэтому для узаконения самостроя на своем участке, возведенного после 2015 года, основным путем остается суд. Если самострой выявлен, орган архитектурно-строительного контроля, например Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ), выдает предписание, а при его невыполнении может обратиться в административный суд с иском о сносе.
Когда применяют судебный порядок узаконения самостроя?
Суд нужен, если объект не подпадает под амнистию: это дома, построенные после 9 апреля 2015 года, коммерческие здания и постройки на земле, не отведенной для строительства. Иски граждан рассматривает суд общей юрисдикции по местонахождению недвижимости.
Статья 376 ГК допускает два варианта: признание права за застройщиком, если участок затем предоставят ему под построенный объект, или за собственником (пользователем) участка, если это не нарушает прав других лиц. Если владелец земли возражает или признание нарушает чужие права, постройка подлежит сносу.
Характер работ (новое строительство, реконструкция или ремонт) суд определяет по выводам строительно-технической экспертизы. Решение суда о признании права собственности не завершает процесс: затем подают отдельную форму декларации о готовности к эксплуатации с отчетом о техническом обследовании.
Куда подавать документы в Киеве и Киевской области?
Правила одинаковы для всей страны. Декларация поступает в орган архитектурно-строительного контроля по местонахождению объекта, в столице это Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля города Киева (КГГА).
Легализация самовольного строительства в Киевской области проходит по той же схеме, документы подают через ЦНАП Киева и области или онлайн. Порядок действий для столицы описан в материале о том, как узаконить самострой в Киеве.
Как узаконить пристройку к дому в Киеве?
Самовольная пристройка не делает самостроем весь дом, если он построен законно (вывод Верховного Суда по делу № 511/2303/19). Пристройки, возведенные до 5 августа 1992 года, регистрируют по данным технической инвентаризации. Для более поздних путь зависит от года постройки и параметров дома, поэтому начинают с инвентаризации и обследования.
Что учесть, если узаконивают нежилое помещение?
Строительная амнистия на магазины, офисы и другие коммерческие объекты не распространяется. К общественным зданиям также применяются ДБН В.2.2-40:2018 «Инклюзивность зданий и сооружений», в том числе при реконструкции, поэтому организация доступной среды для МГН должна быть заложена в проектные решения заранее.
Как проходит регистрация права собственности на самовольную постройку?
Ввод в эксплуатацию самовольно построенного дома еще не делает владельца собственником: право возникает с момента государственной регистрации. Для объектов по амнистии и признанных судом сначала проходит присвоение почтового адреса, затем подают заявление в ЦНАП, государственному регистратору или нотариусу. Право вносят в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, а подтверждением служит выписка из Государственного реестра вещных прав.
Какие ошибки мешают узаконить самострой?
- подают документы по амнистии на дом, построенный после 9 апреля 2015 года (ДИАМ называет неверный год постройки типичной ошибкой);
- не проверяют целевое назначение участка;
- после решения суда выбирают не тот тип декларации;
- считают, что уплаченный штраф за самовольное строительство узаконит объект.
С чего начать?
- Уточните год постройки и площадь объекта.
- Проверьте документы на землю и ее целевое назначение.
- Закажите техническую инвентаризацию.
- Выберите путь по году постройки: регистрация, амнистия или суд.
Итак, можно ли узаконить самовольную постройку? В большинстве случаев да, если она стоит на своей земле подходящего назначения и соответствует строительным нормам. Дома до 9 апреля 2015 года узаконить проще всего, а для более поздних построек и объектов на чужой земле решение принимает суд.